Những bất cập trong việc áp dụng các quy định của thuế nhà đất hiện hành và phương hướng hoàn thiện

LỜI MỞ ĐẦU
Như chúng ta đã biêt, ở những nước đang phát triển như nước ta, với
đặc trưng là nền kinh tế phát triển sôi động cùng với việc gia tăng nhanh dân
số khiến cho nhu cầu về nhà ở trở nên bức thiết. Vì vậy, trong những năm gần
đây, thị trường bất động sản luôn diễn biến phức tạp, đặc biệt về vấn đề cung
cầu, giá bất động sản bị đẩy lên mức quá cao so với giá trị thực của nó, các
nhà đầu cơ trục lợi trong khi đó những người có thu nhập thấp khó có cơ hội
mua được nhà… Nguyên nhân chính của tình trạng trên là do việc hệ thống
pháp luật nước ta điều chỉnh vấn đề này còn rất nhiều hạn chế, cộng với tình
trạng quản lý lỏng lẻo, nên đất đai chỉ tập trung trong tay một số người giàu có
đầu cơ đất đai với mục đích kiếm lời. Vì vậy để khắc phục tình trạng trên
không có cách nào khác là sử dụng công cụ thuế để điều chỉnh hiệu quả vấn
đề nhà đất.
Nhận thức được tính cấp thiết của đề tài trong thời kỳ hiện nay, nhóm
em quyết định chọn đề tài “Những bất cập trong việc áp dụng các quy định
của thuế nhà đất hiện hành và phương hướng hoàn thiện” làm đề tài cho bài
tập Luật tài chính nhóm tháng 2 của mình. Do nhận thức về vấn đề này còn
nhiều hạn chế, bài tập của chúng em chắc chắn không tránh khỏi nhiều thiếu
sót. Mong các thầy cô giúp đỡ! Chúng em xin chân thành cảm ơn!
1
NỘI DUNG
I. Khái quát chung về thuế nhà đất
Ở Việt nam tuy chưa có loại thuế nào có tên gọi là thuế tài sản
nhưng thực tế đã tồn tại một số loại thuế có mang tính chất của thuế đánh vào
quyền sở hữu hay quyền quản lý, sử dụng một số tài sản, thuế sử dụng đất
nông nghiệp, thuế nhà đất, thuế trước bạ là những loại thuế có tính chất của
thuế tài sản. Tuy nhiên cũng cần phái thấy tính chất đặc biệt của các loại thuế
này liên quan đến đối thượng chịu thuế là đất đai. Về mặt pháp lý, đất đai
thuộc sở hữu toàn dân, các tổ chức và cá nhân được giao đất chỉ có quyền
quản lý, sử dụng đật, không có quyền sở hữu đất. Vậy đất đai có phải là một
loại tài sản trong giao dịch dân dự hay không và thuế đánh vào loại tài sản này
có phải là thuế tài sản hay không trả lời câu hỏi này hiện còn nhiều ý kiến trái
ngược nhau. Dựa trên quyền sở hữu toàn dân về đất đai mà nhiều người cho
rằng đất đai không phải là đối tượng của giao dịch dân dự và loại thuế đánh
vào đất không có tính chất của thuế tài sản. Nhưng dù thế nào đi chăng nữa thì
trên thực tế đất đai vẫn được chuyển nhượng và thuế đánh vào quyền chiếm
hữu và sử dụng đất vẫn tồn tại.
Thuế đất là một trong những loại thuế ra đời sớm nhất trong trong
lịch sử thuế khóa. Thuế thu vào đất đai được coi là loại thuế tài sản phổ biến ở
nhiều quốc gia vì đất đai dễ nhận biết và quản lý. Hiện nay, nhiều quốc gia coi
trọng việc đánh thuế nhà, đất nhằm góp phần khuyến khích tổ chức, cá nhân
sử dụng đất tiết kiệm, hợp lý.
Cùng với các sắc thuế khác đánh vào tài sản, thuế nhà, đất là nguồn
thu chủ yếu của ngân sách địa phương, nhất là ở các quốc gia mà Nhà nước
chưa có điều kiện quản lý thu nhập của cá nhân, tổ chức một cách hiệu quả. Ở
Việt Nam hiện nay, thuế đối với đất đai bao gồm thuế sử dụng đất nông
nghiệp và thuế nhà, đất. Tuy nhiên, trong phạm vi bài viết này, chúng tôi chỉ
đề cập tới sắc thuế được định danh là thuế nhà, đất trong hệ thống pháp luật
thuế hiện hành.
Bắt đầu giai đoạn đổi mới kinh tế, nhà nước đã rất chú trọng việc cải
cách hệ thống pháp luật thuế. Pháp lệnh thuế nhà, đất đã được ban hành ngày
29/6/1991(sau đó được thay thế bằng Pháp lệnh thuế nhà, đất ngày 31/7/1992
và sửa đổi ngày 19/5/1994. Theo các văn bản này, thuế nhà, đất là loại thuế
thu vào việc sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình và nhà. Mặc dù được định
2
danh là Pháp lệnh thuế nhà, đất nhưng nội dung pháp lệnh này chỉ quy định
thu thuế đối với đất ở, đất xây dựng công trình mà tạm thời chưa quy định thu
thuế đối với nhà. Do đó, đối tượng nộp thuế theo quy định của Pháp lệnh thuế
nhà, đất chỉ bao gồm các tổ chức, cá nhân có quyền sử dụng đất ở và đất xây
dựng công trình. Quyền sử dụng đất này có thể do được Nhà nước giao hoặc
do được chuyển đổi, chuyển nhượng, được thừa kế hoặc được sử dụng một
cách hợp pháp. Thuế nhà, đất được thu hàng năm, có tính chất là thuế thu với
chủ thể sử dụng đất phi nông nghiệp. Bên cạnh nhu cầu động viên một phần
thu nhập của người sử dụng đất nhằm tăng nguồn thu cho ngân sách nhà nước,
chính sách thuế này còn khuyến khích việc sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả quỹ
đất ở, đất xây dựng công trình, hạn chế việc chuyển quỹ đất sản xuất nông
nghiệp sang xây dựng nhà ở.
Thuế nhà đất là loại thuế thu vào việc sử dụng đất ở, đất xây dựng
công trình và nhà. Việc thu thuế nhà đất là nhằm mục đích quản lý Nhà nước
đối với việc sử dụng đất ở, khuyến khích tổ chức cá nhân sử dụng đất tiết
kiệm, phụ hợp với luật đất đai, động viên sự đóng góp của chủ sở hữu nhà và
người sử dụng nhà, đất vào ngân sách Nhà nước.
1) Đối tượng nộp thuế nhà đất
Đối tượng nộp thuế đất là các tổ chức và cá nhân có quyền sử dụng
đất ở và đất xây dựng công trình bao gồm tất cả các cơ quan ngoại giao, các tổ
chức quốc tế, các cá nhân nước ngoài sử dụng đất ở, đất xây dựng công trình.
Quy định này của pháp luật thể hiện nguyên tắc là các tổ chức, cá nhân nào có
quyền sử dụng các loại đất trên thì phải nộp thuế. Quyền sử dụng đất này có
thể do được Nhà nước giao hoặc do được chuyển đổi, chuyển nhượng, được
thừa kế hoặc được sử dụng hợp pháp.Trường hợp đất còn có tranh chấp hoặc
chưa xác định được quyền sử dụng đất thì tổ chức, cá nhân đang trực tiếp sử
dụng đất là đối tượng nộp thuế đất.
Về nguyên tắc, mọi loại đất được đưa vào sử dụng dưới bất kì hình
thức và mục đích nào đều là đối tượng chịu thuế sử dụng đất. Và như vậy, trừ
các loại đất nông nghiệp thuộc đối tượng chịu thuế sử dụng đất nông nghiệp,
đất thuộc diện chịu thuế tài nguyên, các loại đất còn lại thuộc đối tượng chịu
thuế đất theo quy định của pháp lệnh thuế nhà đất .
Tuy nhiên nhà nước không thu thuế đất đối với những loại đất được
sử dụng vào mục đích công cộng, phúc lợi hay từ thiện không có mục đích
kinh doanh hay để ở như đất làm cầu công, đường xá, đê điều công trình thủy
3
lợi, công viên, bệnh viện, trường học vv… hoặc đất chuyên dùng vào việc thờ
cúng của các tôn giáo, các tổ chức không có mục đích kinh doanh hoặc để ở,
như các di tích lịch sử, nhà thờ, đền, chùa.
2) Căn cứ tính thuế và mức thuế
Căn cứ tính thuế đất là diện tích, hạng đất và mức thuế trên một đơn
vị diện tích.
Diện tích đất để tính thuế đất ở, đất xây dựng, công trình bao gồm:
Diện tích đất xây dựng nhà, công trình và các diện tích khác trong khuôn viên
đất ở, quanh công trình kiến trúc và cả diện tích đất trống. Việc xác định diện
tích đất tính thuế căn cứ vào diện tích được ghi trên giấy chứng nhận quyền sử
dụng đất. Trường hợp chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thì diện
tích đất tính thuế căn cứ vào diện tích đất thực giao hoặc thực tế đang sử dụng.
Hạng đất tính thuế ở cách phân loại đô thị hay dựa trên vị trí của đất
ở, đất xây dựng công trình ở từng vùng, khu vực đô thị hay nông thôn.
Về nguyên tắc, đất ở, đất xây dựng công trình thuộc thành phố, thị
xã, thị trấn mức thuế đất bằng 03 lần đến 32 lần mức thuế sử dụng đất nông
nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng; đất thuộc vùng ven đô thị, ven trục
giao thông chính, mức thuế đất bằng 1,5 đến 2,5 lần mức thuế sử dụng đất
nông nghiệp của hạng đất cao nhất trong vùng; đất thuộc vùng nông thôn đồng
bằng, trung du, miền núi, mức thuế đất bằng 1 lần mức thuế sử dụng đất nông
nghiệp ghi thu bình quân trong xã.
Dựa vào các quy định trên của Pháp lệnh, Nghị định số 94/CP ngày
25/8/1994 của Chính phủ đã quy định cụ thể mức thuế đất cho một đơn vị diện
tích tại từng vị trí từng loại đường phố ở từng đô thị; đất thuộc vùng ven đô
thị, ven đầu mối giao thông và ven trục giao thông chính; đất thuộc vùng nông
thôn, đồng bằng, trung du và miền núi.
II. Những bất cập về thuế nhà đất
Pháp lệnh thuế nhà đất năm 1992 được sửa đổi bổ sung năm 1994 và
hiện nay vẫn được áp dụng. Ra đời và tồn tại gần 20 năm, có thể nói đây là sắc
thuế ít có sự sửa đổi, bổ sung nhất so với các sắc thuế khác trong hệ thống
pháp luật hiện hành. Số thuế thu trên thực tế hiện nay chưa phản ánh đúng khả
năng tạo nguồn thu mà thuế nhà, đất có thể đem lại cho ngân sách nhà nước.
Do vậy, cần thiết phải sửa đổi những quy định đang ngày càng trở nên bất cập
của pháp luật thuế nhà, đất hiện hành để sắc thuế này thực sự thể hiện vai trò
4
quan trọng của mình trong hệ thống pháp luật thuế Việt Nam. Pháp luật thuế
nhà, đất hiện hành đã bộc lộ một số điểm yếu sau:
- Thứ nhất, việc xác định diện tích đất tính thuế còn nhiều bất cập.
Theo Thông tư số 83TC/TCT ngày 7/10/1994 hướng dẫn thi hành
Nghị định số 94/CP của Chính phủ ngày 25/8/1994 quy định chi tiết và
hướng dẫn thi hành pháp lệnh thuế nhà, đất, yêu cầu có ba loại tài liệu: giấy
giao quyền sử dụng đất, bản đồ địa chính của lô đất, số liệu đo đạc thực tế
với diện tích đất đang sử dụng. Tuy nhiên, trong thực tế, do khó hội đủ các
tài liệu trên nên phần lớn các trường hợp tính thuế đều căn cứ vào tờ khai
của đối tượng nộp thuế. Điều này khó tránh khỏi sự chênh lệch giữa diện
tích đất ở thực tế với diện tích kê khai nộp thuế, dẫn đến cơ quan nhà nước
có thẩm quyền phải mất nhiều chi phí cho việc thực hiện xác minh, kiểm tra.
Theo kết quả của Tổng cục thống kê địa chính, diện tích đất thu thuế năm
2001 là 302.000 ha trên tổng diện tích đất chịu thuế là 469.669 ha, tức chỉ
chiếm 64,1% tổng diện tích đất ở.
- Thứ hai, việc phân chia hạng đất tính thuế không còn phù hợp
với tốc độ phát triển, đặc biệt là các khu đô thị
Yếu tố hạng đất theo quy định hiện hành được xác định căn cứ vào
loại đô thị (từ I đến VI), loại đường phố (dựa vào vị trí đất ở khu vực trung
tâm, cận trung tâm hay ven đô), các điều kiện có lợi trong sản xuất, kinh
doanh, sinh hoat… Với tốc độ đô thị hoá mạnh mẽ như hiện nay, quy định này
từ năm 1994 đã không còn phù hợp, gây khó khăn cho những địa phương mới
được xếp hạng lên đô thị loại cao hơn. Khi những khu đô thị hóa như Hà Nội,
hay TP Hồ Chí Minh khi tốc độ kinh tế phát triển nhanh thì việc xác định
những hạng đất là vấn đề rất phức tạp.
- Thứ ba, xác định mức thuế đất quy định dựa vào mức thuế sử
dụng đất nông nghiệp đã dẫn đến việc xác định thuế gặp nhiều khó khăn
Quy định như vậy vừa không thể hiện được tính độc lập của loại
thuế này vừa không đảm bảo tính hoàn thuế một cách chính xác, hợp lý,
không đảm bảo công bằng bởi phải dựa vào việc xác định hạng đất theo Luật
thuế sử dụng đất nông nghiệp. Quy định phân hạng đất tại Luật thuế sử dụng
đất nông nghiệp năm 1193 về mặt hình thức là rất khoa học.
1
Tuy nhiên trên
1
Căn cứ để phân hạng đất theo quy định của Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp dựa trên các yếu tố: chất
đât, vị trị, địa hình, điều kiện khí hậu, thời tiết và điều kiện tưới tiêu có tham khảo năng suất bình quân đạt
được trong điều kiện canh tác bình thường trong 5 năm (1986-1990).
5
thực tế, việc phân hạng đất thường mang tính đối phó, áp đặt theo ý chí chủ
quan của các cơ quan quản lý (ngay cả khi muốn tính toán chính xác để phân
hạng thì điều kiện kỹ thuật, nhân lực cũng còn nhiều hạn chế). Từ đó, khi xác
định mức thuế đất những bất cập tương tự thường xuyên xảy ra với đất nông
nghiệp (ví dụ: trong trường hợp cùng một khu đất nhưng thuộc hai địa phương
khác nhau thì mức thuế áp dụng sẽ khác nhau do việc xác định đất nông
nghiệp ở hai địa phương không đồng nhất.
Áp dụng căn cứ tính thuế nhà, đất trên cở sở tính thuế của thuế sử
dụng đất nông nghiệp cũng là nguyên nhân chủ yếu làm cho tỉ lệ động viên
thuế nhà, đất quá thấp so với thuế sử dụng đất nông nghiệp vì quy định mức
thuế đất cao nhất là bằng 32 lần mức thuế sử dụng đất nông nghiệp, không
phản ánh được giá trị thật mà đất ở, đất xây dựng công trìng mang lại. Giá đất
ở, đất xây dựng công trình cao hơn rất nhiều so với đất nông nghiệp và những
lợi nhuận mà nó mang lại có khi gấp hàng trăm lần đất nông nghiệp. Theo kết
quả tổng hợp của cơ quan thuế, năm 2000 tỷ lệ động viên thuế đất ở, đất xây
dựng công trình hạng cao nhất chỉ là 0,23% so với đất nông nghiệp cùng hạng.
Trong khi đó, mức chênh lệch giữa giá đất đô thị loại cao nhất với giá đất
nông nghiệp loại cao nhất là 595 lần
2
. Mức động viên thực tế càng bất hợp lý:
đất vùng núi cao hơn đất đồng bằng, đất khu vực kém thuận lợi cao hơn đất ở
khu vực thuận lợi.
- Thứ tư, xác định thuế nhà, đất theo mức thuế tính bằng thóc
nhưng thu bằng tiền đã tạo tính luỹ thoái của thuế, đi ngược với chính sách
thuế trực thu
Thuế nhà, đất đựơc tính theo hệ số so sanh với định suất thuế hạng
đất nông nghiệp, kết quả tính thuế đất theo số lượng kilogam thóc trong khi
thuế đất lại thu bằng tiền nên phải quy đổi theo giá thóc. Quy định này vừa
gây thất thu cho ngân sách nhà nước vừa tạo ra tính luỹ thoái ngoài mong
muốn của thuế nhà, đất với tính chất là loại thuế trực thu, bởi trong khi giá đẩ
ở, đất xây dựng công trình có xu thế tăng nhanh chóng thif giá thóc tăng
không đáng kể, thậm chí giữ nguyên hoặc giảm đi. Do vậy, việc tính thuế đất
bằng thóc theo giá thuế sử dụng đất nông nghiệp vụ cuối năm trước liền kề
năm tính thuế vô hình chung khiến cho mức thuế đất tỉ lệ nghịch với giá thực
tế của đất ở, đất xây dựng công trình.
2
Xem Nguyễn Văn Hiệu, Các giai đoạn hoàn thiện hệ thống thuế ở Việt Nam, NXB Tài chính 2002
6
- Thứ năm, tình hình kinh tế xã hội hiện nay đặt ra yêu cầu cần
phải thu thuế đối với nhà ở
Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành quy định: “Thuế nhà, đất là thuế
thu đối với nhà và với đất ở, đất xây dựng công trình. Trong tình hình hiện nay,
tạm thời chưa thu thuế nhà và chưa quy định về thuế nhà”. Đặt trong thời điểm
ra đời của Pháp lệnh, quy định trên là phù hợp với điều kiện xây dựng, sử
dụng cũng như đăng ký sở hữu và quản lý nhà còn hạn chế. Tuy nhiên, cho
đến nay, qua mười lăm năm đổi mới, tình hình kinh tế xã hội đã có nhiều thay
đổi, đời sống của đại bộ phận người dân được cải thiện, công tác quản lý nhà
cũng đã tương đối ổn định, chủ trương tạm thời chưa thu thuế nhà đã làm mất
đi nguồn thu khá lớn cho ngân sách nhà nước, đồng thời hạn chế đáng kể vai
trò phân phối lại thu nhập của loại thuế này. Thực tế, cùng với sự tăng trưởng
kinh tế, phân hoá giàu nghèo ngày càng rõ nét hơn, thể hiện ở việc có rất
nhiều biệt thự, ngôi nhà có giá trị được xây dựng. Nếu có sự phân hoá hợp lý,
việc thu thuế đối với nhà không những đêm lại nguồn thu cho ngân sách mà
còn đảm bảo thực hiện mục tiêu công bằng xã hội.
Thêm vào đó, thuế nhà, đất mới chỉ tồn tại dưới hình thức pháp lí là
Pháp lệnh, chưa thể hiện được đầy đủ tầm quan trọng của sắc thuế này. Chế
độ miễn giảm quy định trong văn bản pháp luật cũng tạo nên những tiêu cực,
chủ quan khi đánh giá, xem xét. Chi phí quản lí thuế nhà, đất được đánh giá là
khá cao trong khi công tác hành thu lại không hiệu quả, kết quả thu thấp, đóng
góp không nhiều vào tổng thu thuế chung của Nhà nước.
3
III. Hướng hoàn thiện pháp luật về thuế nhà, đất ở Việt Nam
trong thời gian tới:
Mặc dù còn một số tồn tại như trên song cũng không thể phủ nhận
vai trò tích cực của thuế nhà, đất trong việc góp phần tạo nguồn thu cho ngân
sách địa phương (đây hiện là khoản thu ngân sách địa phương được hưởng
100% theo quy định của Luật ngân sách nhà nước năm 2002), từ đó tạo điều
kiện để Nhà nước kiểm kê, quản lý tình hình sử dụng đất đai nói chung, đất ở,
đất xây dựng công trình nói riêng. Thuế nhà, đất cũng đã trở thành một sắc
thuế quen thuộc và được đại bộ phận người dân tuân thủ. Tuy nhiên, về lâu
3
Theo số liệu thống kê của Bộ Tài chính tại chiến lược cải cách hệ thống thuế giai đoạn 2001-2010, nguồn
thu từ thuế nhà, đất trong giai đoạn 2001-2005 chỉ chiểm tỉ trọng 0.3% trên tổng thu ngân sách nhà nước
trong khi tỉ trọng thuế giá trị gia tăng cùng thời kỳ là 22.9%, thuế xuất nhập khẩu là 16.6%, thuế thu nhập
doanh nghiệp là 14.9%
7
dài, pháp luật thuế nhà, đất cần được bổ sung, hoàn thiện để sắc thuế này thực
sự thể hiện vai trò quan trọng của mình trong hệ thống pháp luật thuế Việt
Nam. Việc sửa đổi bổ sung các quy định của pháp luật thuế nhà, đất phải nằm
trong sự sửa đổi hoàn thiện pháp luật thuế đối với đất đai nói riêng cũng như
hệ thống thuế nói chung,một số phương hướng cơ bản để hoàn thiện pháp luật
thuế nhà, đất bao gồm
- Trước hết, Nhà nước cần sớm ban hành Luật thuế sử dụng đất. Như
đã đề cập ở trên, thuế nhà, đất hiện nay mới chỉ tồn tại dưới dạng Pháp lệnh,
cơ sở tính thuế chủ yếu dựa trên cơ sở tính thuế sử dụng đất nông nghiệp. Từ
thực tiễn thi hành Luật thuế sử dụng đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà,
đất, cần ban hành Luật thuế sử dụng đất dựa trên sự nhất thể hóa hai văn bản
trên. Theo đó, Luật thuế sử dụng đất cần được thiết kế là thuế đánh vào các
đối tượng có quyền sử dụng đất không phân biệt mục đích sử dụng, nhằm đảm
bảo công bằng về quyền lợi và nghĩa vụ kinh tế của người sử dụng đất.
Trên cơ sở kế thừa có chọn lọc các quy định của Luật thuế sử dụng
đất nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất, Luật thuế sử dụng đất chỉ điều tiết
vào hoạt động sử dụng đất của tổ chức, cá nhân trong xã hội, thuế thu với nhà
sẽ được điều chỉnh ở một sắc thuế khác. Về đối tượng nộp thuế sử dụng đất,
luật cần quy định tất cả các tổ chức, cá nhân có hành vi sử dụng đất đều phải
nộp thuế không phân biệt về mục đích sử dụng đất. Mục đích sử dụng đất có
thế tạo ra ra sự khác biệt về thuế suất do chính sách khuyến khích của nhà
nước đối với từng loại đất là khác nhau. Quy định này sẽ bao quát được diện
người sử dụng đất cần nộp thuế, tuy nhiên, cần quán triệt nguyên tắc là chỉ
đánh thuế đối với các hành vi hợp pháp chứ không đánh vào hành vi bất hợp
pháp. Việc đánh thuế sử dụng đất chỉ hợp lý và hiệu quả khi việc sử dụng đất
của chủ thể là hành vi hợp pháp bởi mục tiêu chủ yếu của thuế sử dụng đất
phải là tăng cường sự quản lý của Nhà nước đối với đất đai, đảm bảo công
bằng xã hội. Nếu hành vi sử dụng đất là bất hợp pháp thì không thể đánh thuế
mà nên xử lý bằng các chế tài khác như tịch thu hoa lợi có trên đất, thu hồi đất
và xử lý hành chính với các chủ thể đó
- Về đối tượng chịu thuế sử dụng đất
Trước hết, chúng ta cần xác định đó là tất cả các loại đất được sử
dụng vào các mục đích khác nhau (nhưng mục đích sử dụng phải là hợp
pháp). Bên cạnh đó, cũng cần quy định đối tượng không thuộc diện chịu thuế
trong một số trường hợp nhất định (ví dụ: đất giao cho cơ quan nhà nước xây
8
dựng trụ sở, đất phục vụ giao thông công cộng, v.v.)Luật thuế sử dụng đất
nông nghiệp và Pháp lệnh thuế nhà, đất hiện hành dùng yếu tố diện tích, hạng
đất và định suất thuế ( hoặc mức thuế đối với thuế đất) làm căn cứ tính thuế.
Như đã đề cập ở trên, việc dựa trên hạng đất và định suất thuế để tính toán
nghĩa vụ thuế vừa phức tạp vừa lạc hậu, không đảm bảo phản ánh đúng giá trị
thực tế mà đất đai đem lại.
Do hai sắc thuế trên ra đời từ cách nay hơn 15 năm khi đó cơ chế
kinh tế thị trường mới được xác lập, thị trường bất động sản còn chưa ổn định
nên quy định khoản thu được Nhà nước thu bằng thóc, sau đó dựa trên định
giá thóc để thu thuế bằng tiền. Thực chất, mục tiêu đề ra là điều tiết vào đất ở
cao hơn đất nông nghiệp, đất đô thị cao hơn đất nông thôn song tỷ lệ động
viên trên đất đô thị là quá thấp khi mà giá đất ngày một tăng cao. Vì vậy, thuế
sử dụng đất được ban hành phải thay đổi căn bản các căn cứ tính thuế là diện
tích, giá đất, và thuế suất, đảm bảo công bằng trong nghĩa vụ thuế giữa các
loại đất và giữa các tầng lớp dân cư nông thôn, thành thị…
Diện tích đất tính thuế là diện tích đất hợp pháp đang sử dụng được
xác nhận của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền; giá đất tính thuế do cơ quan
nhà nước có thẩm quyền quy định song phải dựa trên giá trị sử dụng, khả năng
sinh lợi và phải nằm trong mối tương quan với giá thị trường tại thời điểm tính
thuế. Giá đất tính thuế phải có sự phân biệt dựa trên đặc thù của từng loại đất
như đất đô thị; đất khu dân cư nông thôn hay đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất
có mặt nước nuôi trồng thủy sản đặt trong mối quan hệ về mặt cung cầu, các
yếu tố tự nhiên, yếu tố kinh tế – xã hội cũng như nhu cầu quản lý của Nhà
nước để quy định cho phù hợp. Hiện tại, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày
16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và
Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 sửa đổi bổ sung một số điều
của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP đang được áp dụng để xác định giá đất,
khung giá các loại đất và phương pháp định giá các loại đất cụ thể tại địa
phương song do những đặc thù riêng, việc ban hành bảng giá các loại đất cụ
thể của một số tỉnh, thành phố chưa thực sự sát với giá thị trường bởi vậy, khi
Luật thuế sử dụng đất được ban hành cũng đòi hỏi pháp luật đất đai phải có
những điều chỉnh thích hợp.
- Đối với thuế suất
Việc áp dụng thuế suất tỷ lệ có phân biệt giữa đất nông nghiệp và đất
sử dụng vào mục đích khác, xuất phát từ mục đích thu thuế đối với từng loại
9
đất để giảm động viên với đất nông nghiệp, tăng động viên với đất ở, đất xây
dựng công trình… đảm bảo công bằng giữa các loại đất, không gây ảnh hưởng
xáo trộn lớn đối với tới quỹ đất sản xuất nông nghiệp, đất xây dựng công trình
và đất sử dụng vào mục đích khác. Quy định việc áp dụng thuế suất tỷ lệ sẽ
khắc phục được tính cứng nhắc, bất hợp lý trong việc lấy định suất thuế và
mức thuế tính theo mức thuế sử dụng đất nông nghiệp làm căn cứ tính thuế
như hiện nay.
Tóm lại, Luật thuế sử dụng đất cần được ban hành nhằm tăng cường
quản lý nhà nước về đất đai để sử dụng tiết kiệm, có hiệu quả, hạn chế sự tích
tụ, đầu cơ đất đai và phân hóa giàu nghèo, đồng thời đem lại nguồn thu cho
ngân sách. Các quy định của Luật thuế sử dụng đất cũng cần đơn giản hóa,
phù hợp với các tầng lớp dân cư trong xã hội, với trình độ của cán bộ thuế và
nâng cao hiệu quả trong công tác quản lý thuế.
Cùng với việc ban hành Luật thuế sử dụng đất, Nhà nước cũng cần
sớm ban hành thuế nhà. Xã hội càng phát triển, nhu cầu về nhà ở ngày càng
cao. Đây cũng là một loại tài sản đặc biệt, gắn liền với đất đai và nguồn cung
không phải là vô hạn. Bởi vậy, nhà nước phải có sắc thuế đánh vào loại tài sản
này và quy định hạn mức sở hữu nhà để tính thuế. Nếu trong mức trung bình
của xã hội thì mức thuế mang ý nghĩa tượng trưng, chủ yếu thể hiện sự quản
lý của nhà nước. Nhưng nếu trên mức trung bình trở lên thì người sở hữu càng
nhiều nhà ở thì mức động viên về thuế nhà càng cao. Hiện nay, các quan hệ
pháp luật liên quan đến sở hữu nhà ở được điều chỉnh bởi Luật nhà ở ngày
29/12/2005, tạo cơ sở pháp lý cho việc sở hữu nhà ở, phát triển, quản lý việc
sử dụng, giao dịch về nhà ở và quản lý nhà nước về nhà ở. Do vậy, ban hành
thuế nhà là cần thiết để đáp ứng yêu cầu quản lý của Nhà nước đối với quỹ
nhà, khuyến khích việc sử dụng nhà ở tiết kiệm, hiệu quả, góp phần thực hiện
công bằng xã hội, đồng thời đem lại nguồn thu cho ngân sách nhà nước.
Thuế nhà có thể được ban hành thành một sắc thuế độc lập hoặc là
nằm trong sắc thuế tài sản. Thuế nhà nên được thiết kế thu hàng năm đối với
nhà và các tài sản khác gắn liền với đất. Tương tự như với thuế sử dụng đất,
mức động viên của thuế nhà ở tương đối thấp để đảm bảo phù hợp với khả
năng đóng góp của người nộp thuế, với mức thu nhập bình quân trong xã hội.
Người nộp thuế là người sở hữu nhà, trong trường hợp nhà có sự tranh chấp
hoặc chưa xác định người có quyền sở hữu hợp pháp thì tổ chức, cá nhân đang
trực tiếp sử dụng là đối tượng nộp thuế.
10
- Căn cứ tính thuế
Căn cứ tính thuế nhà dựa trên diện tích, giá tính thuế và thuế suất.
Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần có kỹ thuật xác định diện tích tính thuế
đảm bảo phù hợp với giá trị, công năng sử dụng của nhà, các công trình gắn
trên đất. Việc xác định giá tính thuế cần hợp lý, sát với giá thị trường và phù
hợp với đặc thù của từng loại nhà cụ thể. Thuế suất với tư cách là “ linh hồn”
của một sắc thuế nên thiết kế theo tỷ lệ phần trăm (%) và ở mức thuế suất thấp
bởi sắc thuế này có đối tượng nộp thuế khá đông đảo. Việc động viên hợp lý
thu nhập từ nhiều bộ phận dân cư thông qua thuế nhà sẽ có tác dụng khuyến
khích người dân thực hiện nghiêm chỉnh các quy định các quy định của pháp
luật về nghĩa vụ thuế cũng như tạo điều kiện cho cơ quan nhà nước có thẩm
quyền quản lý có hiệu quả quỹ nhà, động viên nguồn thu cho ngân sách và
cũng là tạo điều kiện mở rộng đầu tư, xây dựng cơ sở hạ tầng.
Pháp luật về thuế nhà cũng cần quy định những trường hợp sở hữu,
sử dụng nhà được miễn hoặc giảm thuế trong những trường hợp nhất định
(nhà sử dụng cho lợi ích công cộng, nhà của các đối tượng thuộc diện chính
sách, gặp khó khăn trong cuộc sống v.v.) nhằm mục đích khuyến khích.
Những quy định này là cần thiết vì bên cạnh mục đích quản lý nhà nước, tạo
nguồn thu cho ngân sách, thuế nhà còn góp phần đảm bảo sự công bằng, giảm
bớt khoảng cách giàu nghèo giữa các tầng lớp dân cư trong xã hội.Đồng thời,
do phạm vi chủ thể nộp thuế nhà sẽ tương đối rộng nên quy định của pháp luật
về thuế nhà cần dễ hiểu, dễ thực hiện; cần triển khai từng bước để tránh ảnh
hưởng lớn đối với xã hội.
11

Xem chi tiết: Những bất cập trong việc áp dụng các quy định của thuế nhà đất hiện hành và phương hướng hoàn thiện