Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
+ Thứ hai: Trường hợp doanh nghiệp cung cấp các dịch vụ liên quan cho
những người sử dụng BĐS do doanh nghiệp sở hữu là một phần tương đối nhỏ
trong toàn bộ thoả thuận thì doanh nghiệp sẽ hạch toán tài sản này là BĐS đầu
tư. Ví dụ: Doanh nghiệp sở hữu toà nhà cho các đơn vị khác thuê làm văn phòng
(cho thuê hoạt động) đồng thời cung cấp dịch vụ bảo dưỡng và an ninh đối với
toà nhà cho thuê này.
+ Thứ ba: Trường hợp, một công ty con cho công ty mẹ hoặc công ty con
khác trong cùng một công ty mẹ thuê hoặc sử dụng và nắm giữ một BĐS thì
BĐS đó được hạch toán là BĐS đầu tư trên báo cáo tài chính riêng của công ty
con có BĐS đó hoặc báo cáo tài chính riêng của công ty mẹ nếu công ty mẹ cho
các công ty con thuê (nếu nó thoả mãn định nghĩa BĐS đầu tư), nhưng không
được phản ánh là BĐS đầu tư trong báo cáo tài chính hợp nhất.
c) Một số trường hợpBĐS không phải là BĐS đầu tư:
- BĐS mua để bán trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường hoặc xây
dựng để bán trong tương lai gần- chúng được coi là hàng hoá BĐS (Kế toán theo
Chuẩn mực kế toán số 02 "Hàng tồn kho");
- BĐS được xây dựng cho bên thứ ba (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số
15 “Hợp đồng xây dựng”);
- BĐS chủ sở hữu sử dụng (Kế toán theo Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản
cố định hữu hình”), bao gồm BĐS nắm giữ để sử dụng trong tương lai như tài
sản chủ sở hữu sử dụng, tài sản nắm giữ để cải tạo, nâng cấp và sử dụng sau này
trong kỳ hoạt động kinh doanh thông thường như BĐS chủ sở hữu sử dụng,
BĐS cho nhân viên sử dụng (Cho dù nhân viên có trả tiền thuê tài sản theo giá
thị trường hay không) và BĐS chủ sở hữu sử dụng chờ thanh lý;
- BĐS đang trong quá trình xây dựng chưa hoàn thành với mục đích để sử
dụng trong tương lai dưới dạng BĐS đầu tư.
2. Tính giá BĐS đầu tư
Giá trị ban đầu của BĐS đầu tư được xác định theo nguyên giá
Lê Minh Duy 5 Đề án môn học Kế toán tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Nguyên giá của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực
tiếp ban đầu.
Nếu BĐS đầu tư đi mua thì nguyên giá của nó bao gồm giá mua và các chi
phí liên quan trực tiếp, như: Phí dịch vụ tư vấn về luật pháp liên quan, thuế trước
bạ và chi phí giao dịch liên quan khác
Nếu BĐS đầu tư tự xây dựng mà thành thì nguyên giá là giá thành thực tế và
các chi phí liên quan trực tiếp của BĐS đầu tư tính đến ngày hoàn thành công
việc xây dựng. Từ khi bắt đầu xây dựng cho đến ngày hoàn thành công việc xây
dựng doanh nghiệp áp dụng Chuẩn mực kế toán số 03 “Tài sản cố định hữu
hình” và Chuẩn mực kế toán số 04 “Tài sản cố định vô hình”. Tại ngày tài sản
trở thành BĐS đầu tư thì áp dụng chuẩn mực này (xem đoạn 23 (e).
Nếu mua BĐS đầu tư thanh toán theo phương thức trả chậm, nguyên giá của
BĐS đầu tư được phản ánh theo giá mua trả ngay tại thời điểm mua. Khoản
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán và giá mua trả ngay được hạch toán
vào chi phí tài chính theo kỳ hạn thanh toán, trừ khi số chênh lệch đó được tính
vào nguyên giá BĐS đầu tư theo quy định của Chuẩn mực kế toán số 16 “Chi
phí đi vay”.
Lưu ý rằng: Nguyên giá của một BĐS đầu tư không bao gồm các chi phí
sau:
- Chi phí phát sinh ban đầu (trừ trường hợp các chi phí này là cần thiết để
đưa BĐS đầu tư tới trạng thái sẵn sàng hoạt động);
- Các chi phí khi mới đưa BĐS đầu tư vào hoạt động lần đầu trước khi BĐS
đầu tư đạt tới trạng thái hoạt động bình thường theo dự kiến;
- Các chi phí không bình thường về nguyên vật liệu, lao động hoặc các
nguồn lực khác trong quá trình xây dựng BĐS đầu tư.
II. Kế toán BĐS đầu tư
1.Một số quy định chung về hạch toán BĐS đầu tư
Khi hạch toán về BĐS đẩu tư ta cần lưu ý một số điểm sau:
Lê Minh Duy 6 Đề án môn học Kế toán tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
- Một BĐS đầu tư được ghi nhận là tài sản phải thoả mãn đồng thời hai điều
kiện sau:
+ Chắc chắn thu được lợi ích kinh tế trong tương lai;
+ Nguyên giá của BĐS đầu tư phải được xác định một cách đáng tin cậy.
- BĐS đầu tư phải được xác định giá trị ban đầu theo nguyên giá. Nguyên giá
của BĐS đầu tư bao gồm cả các chi phí giao dịch liên quan trực tiếp ban đầu.
- Các chi phí liên quan đến BĐS đầu tư phát sinh sau ghi nhận ban đầu phải
được ghi nhận là chi phí sản xuất, kinh doanh trong kỳ, trừ khi chi phí này có
khả năng chắc chắn làm cho BĐS đầu tư tạo ra lợi ích kinh tế trong tương lai
nhiều hơn mức hoạt động được đánh giá ban đầu thì được ghi tăng nguyên giá
BĐS đầu tư.
- Sau ghi nhận ban đầu, trong thời gian nắm giữ, cho thuê hoạt động BĐS
đầu tư được xác định theo nguyên giá, số khấu hao luỹ kế và giá trị còn lại.
- Việc chuyển từ BĐS đầu tư sang BĐS chủ sở hữu sử dụng hay hàng tồn
kho và ngược lại chỉ được thực hiện khi có sự thay đổi về mục đích sử dụng như
các trường hợp sau:
+ BĐS đầu tư chuyển sang BĐS chủ sở hữu sử dụng khi chủ sở hữu bắt đầu
sử dụng tài sản này;
+ BĐS đầu tư chuyển sang hàng tồn kho khi chủ sở hữu bắt đầu triển khai
các công việc sửa chữa, cải tạo nâng cấp cần thiết cho mục đích bán;
+ BĐS chủ sở hữu sử dụng chuyển sang BĐS đầu tư khi chủ sở hữu kết thúc
sử dụng tài sản đó;
+ Hàng tồn kho chuyển sang BĐS đầu tư khi chủ sở hữu bắt đầu cho bên
khác thuê hoạt động;
+ BĐS xây dựng chuyển sang BĐS đầu tư khi kết thúc giai đoạn xây dựng,
bàn giao đưa vào đầu tư (trong giai đoạn xây dựng phải tuân theo Chuẩn mực
kế toán số 03 - "Tài sản cố định hữu hình").
Lê Minh Duy 7 Đề án môn học Kế toán tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
- Khi một doanh nghiệp quyết định bán một BĐS đầu tư mà không có giai
đoạn sữa chữa, cải tạo nâng cấp thì doanh nghiệp vẫn tiếp tục ghi nhận là BĐS
đầu tư cho đến khi BĐS đầu tư đó được bán mà không chuyển thành hàng tồn
kho.
- Doanh thu từ việc bán BĐS đầu tư được ghi nhận là toàn bộ giá bán (giá
bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp
tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ thuế).
Trường hợp bán BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm thì doanh thu được
xác định theo giá bán trả ngay (giá bán chưa có thuế GTGT đối với trường hợp
doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ
thuế). Khoản chênh lệch giữa giá bán trả chậm và giá bán trả ngay và thuế
GTGT được ghi nhận là doanh thu tiền lãi chưa thực hiện theo quy định của
Chuẩn mực kế toán số 14 - "Doanh thu và thu nhập khác".
- Đối với các đơn vị chuyên kinh doanh BĐS thì được kế toán theo các
trường hợp sau:
+ Đối với các BĐS khi mua về đã xác định rõ mục đích để bán trong kỳ được
kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 02 “Hàng tồn kho”;
+ Đối với BĐS khi mua về chưa xác định rõ được mục đích sử dụng trong tương
lai hoặc mua về để chuyên cho thuê hoạt động (thoả mãn điều kiện ghi nhận
BĐS đầu tư) thì được kế toán tuân theo Chuẩn mực kế toán số 05 “BĐS đầu tư”.
- Riêng đối với các doanh nghiệp là ngân hàng, tổ chức tín dụng và tổ chức
tài chính khác, việc kế toán BĐS đầu tư được hướng dẫn trong một văn bản
riêng mà không áp dụng theo quy định tại thông tư 23( 30 tháng 3 năm 2005 của
Bộ Tài chính)
2. Các tài khoản sử dụng
a) TK 217 - BĐS đầu tư
Tài khoản này dùng để phản ánh số hiện có và tình hình biến động tăng,
giảm BĐS đầu tư của doanh nghiệp theo nguyên giá.
Lê Minh Duy 8 Đề án môn học Kế toán tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Tài khoản này mang kết cấu của tài khoản phản ánh tài sản:
Bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu tư tăng trong kỳ.
Bên Có: Nguyên giá BĐS đầu tư giảm trong kỳ.
Số dư bên Nợ: Nguyên giá BĐS đầu tư của doanh nghiệp cuối kỳ.
b) TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Tài khoản này phản ánh giá trị hao mòn BĐS đầu tư trong quá trình nắm giữ
chờ tăng giá, cho thuê hoạt động của doanh nghiệp.
Kết cấu và nội dung phản ánh:
Bên Nợ:
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư giảm.
Bên Có:
Giá trị hao mòn BĐS đầu tư tăng do trích khấu hao hoặc do chuyển số khấu
hao lũy kế của BĐS chủ sở hữu sử dụng thành BĐS đầu tư.
Số dư bên Có:
Giá trị hao mòn của BĐS đầu tư hiện có của doanh nghiệp
c) TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư
Tài khoản 511 - Doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ được bổ sung
thêm tài khoản cấp 2 TK 5117 - Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư.
Tài khoản này dùng để phản ánh doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư của
doanh nghiệp. Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư được phản ánh vào tài khoản
này bao gồm:
- Doanh thu cho thuê hoạt động BĐS đầu tư là số tiền cho thuê tính theo kỳ
báo cáo;
- Doanh thu bán BĐS đầu tư là giá bán của BĐS đầu tư.
Kết cấu và nội dung phản ánh:
Lê Minh Duy 9 Đề án môn học Kế toán tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Bên Nợ:
- Số thuế GTGT phải nộp tính theo phương pháp trực tiếp (nếu có);
- Kết chuyển doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư sang TK 911 “Xác định kết
quả kinh doanh”.
Bên Có: Doanh thu kinh doanh BĐS đầu tư phát sinh trong kỳ.
Tài khoản này không có số dư cuối kỳ.
d) TK 1567- Hàng hoá BĐS
Tài khoản này dùng để phản ánh giá trị hiện có và tình hình biến động của
các loại hàng hoá BĐS của các doanh nghiệp không chuyên kinh doanh BĐS.
Kết cấu và nội dung phán ánh của TK:
Bên Nợ:
- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS mua về để bán;
- Giá trị còn lại của BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho;
- Chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục đích bán ghi tăng
giá gốc hàng hoá BĐS chờ bán
- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thừa phát hiện khi kiểm kê.
Bên Có:
- Trị giá thực tế hàng hoá BĐS bán trong kỳ, hoặc chuyển thành BĐS đầu
tư;
- Trị giá thực tế của hàng hoá BĐS thiếu phát hiện khi kiểm kê.
Số dư bên Nợ: Trị giá thực tế hàng hoá BĐS còn lại cuối kỳ.
Ngoài ra còn sử dụng một số TK khác như: 241, 156(7)
3. Hạch toán các nghiệp vụ làm tăng BĐS đầu tư
a) Hạch toán các nghiệp vụ mua BĐS đầu tư theo phương thức trả tiền
ngay:
Lê Minh Duy 10 Đề án môn học Kế toán tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo
phương pháp khấu trừ thuế, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có các TK 111, 112, 331
- Trường hợp doanh nghiệp áp dụng phương pháp tính thuế GTGT theo
phương pháp tính trực tiếp trên GTGT, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 131, 331.
b) Hạch toán nghiệp vụ mua BĐS đầu tư theo phương thức trả chậm:
- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu
trừ, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay
chưa có thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-)
giá mua trả ngay và thuế GTGT đầu vào)
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (1332)
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
- Trường hợp doanh nghiệp tính nộp thuế GTGT theo phương pháp trực
tiếp, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư (Nguyên giá - theo giá mua trả ngay đã có
thuế GTGT)
Nợ TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn (Phần lãi trả chậm tính bằng số
chênh lệch giữa tổng số tiền phải thanh toán trừ (-) giá mua trả ngay đã có thuế
GTGT)
Lê Minh Duy 11 Đề án môn học Kế toán tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Có TK 331 - Phải trả cho người bán.
- Hàng kỳ, tính và phân bổ số lãi phải trả về việc mua BĐS đầu tư theo
phương thức trả chậm, ghi:
Nợ TK 635 - Chi phí tài chính
Có TK 242 - Chi phí trả trước dài hạn.
- Khi thanh toán tiền cho người bán, ghi:
Nợ TK 331 - Phải trả cho người bán
Có TK 515 - Doanh thu tài chính (Phần chiết khấu thanh toán
được hưởng do thanh toán trước thời hạn - Nếu có)
Có các TK 111, 112,…
c) Trường hợp BĐS đầu tư hình thành do xây dựng cơ bản hoàn thành
bàn giao:
- Khi phát sinh chi phí xây dựng BĐS đầu tư, căn cứ vào các tài liệu và
chứng từ có liên quan, kế toán tập hợp chi phí vào bên Nợ TK 241- XDCB dở
dang theo quy định tại Thông tư số 89/2002/ TT - BTC ngày 9/10/ 2002 Hướng
dẫn kế toán thực hiện bốn (04) chuẩn mực kế toán (đợt 1) phần hướng dẫn
Chuẩn mực kế toán số 03 “TSCĐ hữu hình”. K ế toan ghi:
Nợ TK 241(2)
Nợ TK 113( nếu có)
Có 111,112,152,153,331
- Khi giai đoạn đầu tư XDCB hoàn thành bàn giao chuyển tài sản đầu tư
thành BĐS đầu tư, kế toán căn cứ vào hồ sơ bàn giao, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 241 - XDCB dở dang.
d) Khi chuyển BDS chủ sở hữu sử dụng thành B ĐS đầu tư ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Lê Minh Duy 12 Đề án môn học Kế toán tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
Có TK 211 - TSCĐ hữu hình, hoặc
Có TK 213 - TSCĐ vô hình.
Đồng thời kết chuyển số hao mòn luỹ kế:
Nợ TK 2141, hoặc 2143
Có TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư.
e) Khi chuyển từ hàng tồn kho thành BĐS đầu tư, căn cứ vào hồ sơ
chuyển đổi mục đích sử dụng, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có TK 156 - Hàng hoá (1567 - Hàng hoá BĐS).
f) Khi đi thuê tài chính với mục đích để cho thuê theo một hoặc nhiều
hợp đồng thuê hoạt động, nếu tài sản thuê đó thoả mãn tiêu chuẩn là BĐS
đầu tư, căn cứ vào hợp đồng thuê tài chính và các chứng từ liên quan, ghi:
Nợ TK 217 - BĐS đầu tư
Có các TK 111, 112, 315, 342.
Sơ đồ kế toán các trường hợp tăng BĐS đầu tư
Lê Minh Duy 13 Đề án môn học Kế toán tài chính
Tk 111,112,331 TK 217
TK 133
TK 331
TK 152, 153,334…
TK 211,213
TK 156( 1567)
TK 111,112,315,342
TK 242
TK241(2412)
BĐS mua theo phương
thức trả tiền ngay
Nguyên giá BĐS
Thuế GTGT đẩu
vào được khấu trừ
BĐS mua theo phương
thức trả chậm
Nguyên giá BĐS đầu tư
Lãi trả chậm
Tập hợp chi phí đầu tư xây dựng BĐS Kết chuyển khi hoàn thành
Chuyển BĐS chủ sở hữu thành BĐS đầu tư
Chuyển hàng hoá BĐS thành BĐS đầu tư
BĐS đầu tư tăng do thuê tài chính
Kế toán 47A - Đại học Kinh tế Quốc dân
4. Kế toán các nghiệp vụ làm giảm BĐS đầu tư.
a) Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng
Khi chuyển BĐS đầu tư thành BĐS chủ sở hữu sử dụng, ghi:
Nợ TK 211 / 213
Có TK 217 - BĐS đầu tư;
Đồng thời, ghi:
Nợ TK 2147 - Hao mòn BĐS đầu tư
Có TK 2141 hoặc 2143.
b) Kế toán chuyển BĐS đầu tư thành hàng hoá BĐS
Việc chuyển đổi mục đích sử dụng giữa BĐS đầu tư với BĐS chủ sở hữu sử
dụng hoặc hàng tồn kho không làm thay đổi giá trị ghi sổ của tài sản được
chuyển và không làm thay đổi nguyên giá của BĐS đầu tư trong việc xác định
giá trị ghi sổ hay lập báo cáo tài chính.
Trường hợp BĐS đầu tư chuyển thành hàng tồn kho khi chủ sở hữu có quyết
định sửa chữa, cải tạo nâng cấp để bán:
- Khi có quyết định sửa chữa, cải tạo, nâng cấp BĐS đầu tư để bán kế toán tiến
hành kết chuyển giá trị còn lại của BĐS đầu tư vào TK 156 “Hàng hoá”, ghi:
Nợ TK 156 (TK 1567- Hàng hoá BĐS): Giá trị còn lại của BĐS đầu tư
Nợ TK 214 - Hao mòn TSCĐ (2147): Số khấu hao luỹ kế
Có TK 217 - BĐS đầu tư: Nguyên giá
- Khi phát sinh các chi phí sửa chữa, cải tạo, nâng cấp triển khai cho mục
đích bán:
Nợ TK 154 - Chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang
Nợ TK 133 - Thuế GTGT được khấu trừ (Nếu có)
Có các TK 111, 112, 152, 334, 331,…
Lê Minh Duy 14 Đề án môn học Kế toán tài chính
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét